Покупка недвижимости в Таиланде гражданином РФ: правовая база и порядок

Что именно может купить россиянин в Таиланде, как работает иностранная квота 49%, какие формы оформления существуют и как пройти сделку из России.

Обновлено: 23 июня 2026 г. · LOGICA

Коротко

Гражданство РФ не ограничивает покупку: правила одинаковы для всех иностранцев.
Квартира в кондоминиуме — freehold (полная собственность) в пределах квоты 49% площади здания.
Земля и виллы напрямую иностранцу недоступны — leasehold (аренда до 30 лет) или владение строением на арендованной земле.
Обязательное условие freehold: деньги приходят из-за рубежа в валюте и фиксируются справкой FET.
Сделка возможна дистанционно — по доверенности на регистрацию.

Что может купить гражданин РФ

Тайское законодательство не делает различий по гражданству покупателя — для россиянина действуют те же правила, что и для любого другого иностранца. Главное ограничение касается не национальности, а типа недвижимости: квартиры в кондоминиумах доступны в собственность, земля — нет.

Квартира в кондоминиуме — можно оформить в полную собственность (freehold) на своё имя, если в здании есть свободная иностранная квота.
Вилла / таунхаус с землёй — землю иностранцу напрямую нельзя; используют долгосрочную аренду земли (leasehold) и/или регистрацию строения на своё имя.

Иностранная квота 49%

По Закону о кондоминиумах иностранцы в совокупности могут владеть не более чем 49% общей продаваемой площади здания. Остальные 51% должны принадлежать тайцам. Квота считается по площади, а не по числу квартир.

Что проверить до брони

Свободна ли иностранная квота в конкретном здании. Если квота выбрана, оформить freehold на этот юнит уже нельзя — останется только leasehold. Это первый вопрос, который мы проверяем по каждому проекту.

Требование о переводе валюты (FET)

Для регистрации freehold нужно доказать, что деньги пришли в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте. Принимающий банк конвертирует валюту в баты и выдаёт справку Foreign Exchange Transaction (FET, ранее Tor Tor 3) с суммой, датой и назначением. Без FET земельный департамент не зарегистрирует собственность иностранца.

Подробно о способах перевода — в гайде оплата из России.

Как проходит дистанционная сделка

1
Подбор и бронь. Выбираете объект, проверяем квоту и чистоту, вносите депозит, юнит снимается с продажи.
2
Договор. Подписываете договор (можно электронно/курьером). Юрист проверяет условия и график платежей.
3
Оплата с FET. Переводите средства из-за рубежа, банк оформляет FET на каждый платёж.
4
Регистрация по доверенности. Оформляете доверенность — представитель регистрирует право в земельном департаменте без вашего присутствия.

Частые вопросы

Есть ли ограничения именно для россиян?

Нет. Тайские правила одинаковы для всех иностранцев независимо от гражданства. Ограничения касаются типа недвижимости (земля), а не паспорта покупателя.

Что будет, если квота 49% в здании уже выбрана?

Оформить квартиру в собственность (freehold) на этот юнит будет нельзя. Вариант — leasehold (долгосрочная аренда) или выбор другого проекта со свободной квотой. Поэтому квоту проверяют до внесения депозита.

Обязательно ли приезжать в Таиланд для сделки?

Нет. Сделку можно провести дистанционно, оформив доверенность на регистрацию в земельном департаменте. Подбор и оплату также проводят удалённо.

Можно ли купить виллу с землёй?

Землю иностранец в собственность оформить не может. На практике виллу берут через долгосрочную аренду земли (leasehold) с регистрацией строения на покупателя; реже — через тайскую компанию (требует осторожности и юриста).

Источники

Материал носит справочный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Законы, ставки налогов и правила перевода средств меняются — перед сделкой уточняйте актуальные условия у профильного юриста, банка и в LOGICA.