Доходность и ROI недвижимости Пхукета: как считать правильно
Чем gross отличается от net, что вычитать из арендного дохода, как оценить окупаемость и какие ориентиры реальны для кондо на Пхукете.
Обновлено: 23 июня 2026 г. · LOGICA
- Gross-доходность = годовая аренда ÷ цена покупки. Net — то же, но после всех расходов; ориентируйтесь на net.
- Из дохода вычитаются: управление (обычно 20–30%), налог на аренду, плата за обслуживание и накопительный фонд, простои.
- Реалистичная net-доходность кондо на Пхукете — около 5–8% годовых; окупаемость аренды — ориентировочно 12–20 лет (без учёта роста цены).
- Полный ROI учитывает ещё и изменение стоимости объекта при перепродаже.
Gross и net: в чём разница
Gross-доходность — это годовой арендный доход, делённый на цену покупки, без учёта расходов. Её обычно показывают в рекламе, и она всегда выглядит привлекательнее. Net-доходность — то же отношение, но после всех расходов на содержание и управление. Решение принимают по net.
Полный ROI (return on investment) шире: помимо арендного потока он учитывает рост или падение стоимости объекта к моменту перепродажи и разовые расходы на вход (налоги и сборы при покупке).
Что вычитать из дохода
| Статья | Ориентир | Комментарий |
|---|---|---|
| Управление арендой | 20–30% от арендного дохода | Управляющая компания: заселение, уборка, маркетинг |
| Налог на аренду | нерезидент — 15% с валового; резидент — прогрессивно 0–35% с вычетом | Зависит от статуса; см. гайд по налогам |
| Обслуживание (maintenance fee) | ≈ 40–80 ฿ за м²/мес | Плата кондоминиуму за общие зоны |
| Накопительный фонд (sinking fund) | разовый/периодический | На капремонт здания |
| Простои и сезонность | учитывайте загрузку < 100% | Особенно для краткосрочной аренды |
Налоговые детали — в гайде налоги и сборы.
Пример расчёта (упрощённо)
Условный кондо за 6 000 000 ฿, долгосрочная аренда 35 000 ฿/мес = 420 000 ฿/год. Gross-доходность = 420 000 ÷ 6 000 000 = 7,0%. Вычитаем управление (~25%), обслуживание и налог — net выходит ориентировочно 4,5–5,5%. Окупаемость только за счёт аренды — порядка 18–22 лет, не считая возможного роста цены объекта.
Как повысить доходность
- Выбирать локации с устойчивым спросом (например, Bang Tao, Layan) и качественной управляющей компанией.
- Сопоставлять стратегию аренды с типом объекта и сезоном.
- Входить на раннем этапе строительства при надёжном застройщике (потенциал роста цены).
- Закладывать реальные расходы и простои в модель заранее, а не «гросс».
Частые вопросы
Какая окупаемость у недвижимости на Пхукете?
При net-доходности около 5–8% годовых окупаемость только за счёт аренды — ориентировочно 12–20 лет. Полный ROI может быть быстрее, если стоимость объекта вырастет к перепродаже, но рост не гарантирован.
Почему реальная доходность ниже рекламной?
Реклама обычно показывает gross — до расходов. Из дохода вычитаются управление (20–30%), налог на аренду, плата за обслуживание и накопительный фонд, а также простои. После этого net получается заметно ниже.
Учитывать ли рост цены объекта?
Да, в полном ROI — учитывают. Но рост зависит от рынка, локации и проекта и не гарантирован, поэтому базовую модель строят на арендном потоке, а рост цены считают отдельным сценарием.
Читайте также
Пришлём расчёт с реальными расходами, загрузкой и налогами — чтобы решение опиралось на цифры, а не на рекламу.
Источники
- Phuket Rental Yield 2026: net ROI (MORE Group)
- Average ROI for Property in Phuket (Pulse Real Estate)
- Rental Yields in Thailand 2025 (Global Property Guide)
Материал носит справочный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Законы, ставки налогов и правила перевода средств меняются — перед сделкой уточняйте актуальные условия у профильного юриста, банка и в LOGICA.